“浙江第一高楼”开建15年来麻烦缠身:当地房价被腰斩,开发商遭业主轮番索赔

温州世贸中心大厦——浙江第一高楼,这座初建时被称为温州的地标性建筑备受瞩目,但从2006年3月开工后,因容积率变更、消防不过关等原因,一直风波不断。2014年,温州世贸中心大厦宣布竣工,但风波却没能就此终结。

2017年,10名购房者将温州世贸中心告上法庭,要求其支付延期交房违约金。2018年10月,在法院调解下世贸中心提出减免12%总房款,双方达成和解。后因租赁问题,双方开始了新一轮官司纠纷。

马拉松式的纠纷在坊间演绎出形色各异的版本,疲于应付的温州世贸中心,在新一轮官司中又将何去何从?

4月21日,温州世贸房地产开发有限公司副董事长黄丽娜回应上游新闻(报料微信号:shangyounews)记者时表示,针对民事调解执行案件已向浙江省高院提起再审。在她看来,温州世贸中心方面已多次作出让步,一系列风波根源在于2013年温州的房价腰斩。

▲世贸中心是温州市标志性建筑,也是目前浙江第一高楼,但自建成以来就风波不断。图片来源/受访者供图

主楼封顶后迟迟未验收,引发“少批多建”传闻

温州世贸中心占地3.1万平方米,总建筑面积超过25万平方米,主楼地上共68层。2001年世贸中心项目立项时称,建成高度将达333.33米,成为浙江第一高楼的同时,也终结了温州市没有超高层摩天大楼的历史。

根据规划,温州世贸中心1至5层为3万平方米名品商场,6至7层约1万平方米,设有游泳池、桑拿浴、健身房、娱乐中心及西餐厅,作为五星级宾馆的配套设施。8层至51层为甲级智能写字楼,52层至65层为五星级宾馆,66、67层为空中咖啡吧,顶层68层2000多平方米为观光层,可以俯瞰市区全貌。

2008年9月,世贸中心主楼封顶。此后因容积率等问题,世贸中心迟迟未能验收交付,也因此在当地引起世贸中心存在少批多建、违建等诸多猜忌。

事实上,温州世贸中心容积率与规划不一致的问题确实存在,当地主管部门也因此未通过其验收。黄丽娜曾向媒体表示,超容积率主要有以下几个原因:

首先,主楼的四个边角原规划设计是空腔的,并不做任何使用。后来在相关部门要求下,每个边角位置安装了LED灯,以烘托大厦夜景,这部分边角空间被计入容积率面积。

其次,在2003年《建设工程规划许可证》上,地上建筑面积未将避难层计算在内。但避难层里含避难空间和设备空间两部分,将设备空间计算入容积率,就导致面积增加。

另外,在2006年前地下层不计算入容积率,但竣工时消防新规已实施,消防楼梯被计入容积率,这也是导致超容积率面积的因素。

“最终我们补缴了2.1亿元出让金,并配合消防部门对因容积率引起的消防问题进行整改,完成竣工验收。另外,前期周边拆迁工作未如期完成,也是影响工期的主要因素。”黄丽娜称,经过多次沟通和整改后,2014年11月26日,温州世贸中心完成竣工验收。

▲因4、5楼购房业主与世贸中心的官司未完结,至今未对外营业。图片来源/受访者供图

验收后不装修,又被传“资金链断裂”

从立项到竣工验收,温州世贸中心用了14年。完成竣工验收后装修迟迟不动,再一次引发猜忌。这次传言称,世贸中心遭遇了资金链断裂。

采访中,周围店主和居民表示,因世贸中心是温州地标性建筑,所以在立项后曾有大量投资者在附近开店、买房,希望能借着世贸中心的热度增加收益,但最终事与愿违。资金链断裂的说法也因此传开。

上游新闻记者注意到,世贸中心的开发商温州世贸房地产开发有限公司,成立于2003年2月。公开资料显示,其大股东为温州知名房企温州市特福隆房地产开发有限公司,其业务覆盖上海、杭州等地多个领域。黄丽娜曾担任第八、九届温州市政协委员,鹿城区第三、四届人大代表,以及温州市企业家协会常务副会长、温州市女企业家协会副会长等社会职务。

公开资料显示,世贸中心投入近20亿元。但黄丽娜表示,实际投入前后有30多亿元,每天利息都要上百万元。受主客观原因影响,世贸中心的投入始终没有太多回报,但不存在资金链断裂情况。“这么大笔资金投入,到2015年时我们只收回了裙楼的租金和业主的部分购房金,十几年来,这笔投入资金几乎等于死钱。”黄丽娜说。

和黄丽娜一样被世贸中心“困住”的,还有大量购房户。有业主表示,花500万元购买写字楼,十多年没有收益,曾一度认为世贸中心会出现烂尾,导致投资失败。

2015年7月世贸中心终于取得《建筑工程施工许可证》,在黄丽娜看来,这是完成了开业前最后一道官方程序。2016年,世贸中心终于正式开业。

原本以为风波就此终结的黄丽娜没想到,这只是马拉松式官司的开始。

▲2020年8月,温州世贸中心向当地执法部门提交启用扶梯的情况说明,对方表示认可。图片来源/受访者供图

车轮战官司被指与温州楼价腰斩有关

2017年,23名购房户因认为温州市规划、城市管理、消防部门在世贸中心验收等行为上存在瑕疵,向法院提起行政诉讼。温州市鹿城区法院审理后驳回起诉。随后,10名裙楼商场的购房户,以世贸中心延期交付为由,将世贸中心告上法庭。

上游新闻记者获取的相关法律文书显示,购房户们认为,世贸中心延期交房在先,后又因世贸中心的原因未能及时取得房屋权属证书,导致权益受损,因此请求法院判令世贸中心支付违约金。

但黄丽娜称,这10名购房户均为裙楼商场4、5层业主,因起初不愿意按照世贸中心与商场经营者达成的条件进行租赁,后发现房租持续下跌,便不断提起诉讼。目前1至3层,已经正常营业。

在当地人看来,这场购房者与开发商的口水战,与2013年温州楼市价格腰斩,有着割不开的关系。

据知情人介绍,2002年6月,世贸中心大厦奠基,当时“炒楼花”在温州盛行,即投资者与开发商签订意向购房协议,先预订开发项目的楼层户号。随着房价上涨,炒房族仅凭借意向购房协议就可以进行出售,收益可观。而2013年温州楼市降温,从而引发了开发商与购房者的矛盾。

虽然,这个说法遭到购房者们的否认,但双方的口水战却在不断升级。

逾期交房开发商减免12%总房款

2018年温州市鹿城区法院(2018)浙0302民初5381号《民事调解书》显示,购房者称,2004年12月,其与世贸中心签订《营业房预定意向书》,建筑面积约114.4平方米,每平方米房价45000元,暂定金额5158800元,约定上述营业房在温州世贸中心大厦竣工交付使用时必须具备有经营国际知名品牌或者国内知名商标品牌的商品能力,同时约定使用用途为服装。合同签订后,购房者依约交付了310000元房款。因此,该意向书应当认定为商品房买卖合同。

因此,世贸中心应于2010年12月31日前交付房屋,逾期交房应自约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,按日支付已付购房款万分之点一的违约金,且还应对出卖人原因导致未能取得房屋权属证书的行为承担违约责任。

但温州世贸中心辩称,涉案房屋已于2004年领取商品房预证,购房者也已支付60%购房款,但双方至今未签订正式商品房买合同,故购房者诉称要求世贸中心承担逾期交房违约责任,依据不足。同时提出,始终未签订商品房买卖合同的原因,在于购房者未根据约定在签订正式合同时支付至少95%购房款,且该合同需向房管局备案。而购房者属于投资性买房,不愿意签订正式合同,亦不愿意支付尾款。另外,造成延期交付系市政工程延期,并非世贸中心责任。

2018年10月24日,在法院调解下,双方达成2018年12月31日前签订正式商品房买卖合同;世贸中心在总房价基础上扣除12%,作为补偿款;购房者在2018年12月31日前支付剩余购房款后,由世贸中心协助办理不动产证书的调解协议。

同时还特别约定,购房者若未按规定的期限向世贸中心支付剩余购房款,应按未付购房款日万分之五计算逾期付款违约金。而世贸中心还需要在2019年2月28日之前确保营业房已清理垃圾、水电接通、开通扶梯、公共设施齐全、营业房隔断、涉案楼层所有公共通道铺设塑胶地毯等标准,否则世贸中心按己付购房款日万分之五计算逾期违约金。调解书同日生效。

“我们做了很大让步,不动产证也已经办理了,但是购房者还是不愿意支付尾款。”黄丽娜说,对于这样的结果她有些委屈。但事情并没有就此结束。

▲温州世贸中心4、5楼目前暂未营业,但扶梯已经开通。图片来源/受访者供图

扶梯是否投用再引纷争,开发商申请再审

2019年4月17日,针对调解内容,购房者以未达到调解协议标准向鹿城区法院提出执行申请,后被鹿城区法院驳回。此后,购房者向温州市中级人民法院申请复议。2019年9月6日,温州市中级人民法院以执行法院未经审查,裁定认为不符合执行案件的受理条件不当,应予以纠正为由,指定鹿城区人民法院对执行异议进行审查,并撤销了原执行裁定。

案件再次回到原点。

2020年4月7日,温州市鹿城区法院再次作出《执行裁定书》。

上游新闻记者梳理发现,世贸中心提出,已根据调解协议对垃圾进行了清理,对各个购房户的各自营业房按照房产登记面积进行隔断,对各个楼层的所有公共通道铺设了塑胶地毯,而水电、扶梯和公共设施均经过验收。

对于世贸中心的说法,购房者并不认同。《执行裁定书》中提到,购房者们认为,调解协议中的交付标准,世贸中心均未达到,特别是扶梯部分,仍处于停用状态,不能正常使用。审理后,鹿城区人民法院对原裁定进行了改判。

随后,世贸中心向温州市中级人民法院提出复议,并就扶梯能够正常使用的情况提供了证据。

2020年12月21日,温州市人民法院作出(2020)浙03执复131号《执行裁定书》,认为本案争议的焦点在于该案民事调解书确定的第四项内容执行逾期违约金条件是否已经成就。依照公平原则判断,从常识、常情、常理出发,既然购房户逾期缴纳购房款要支付违约金,那么如果世贸中心交付的营业房不能达到正常使用的标准,不能实现购房合同的目的,则世贸中心也应当支付违约金。根据执行法院认定的事实及双方代表人员确认的现场勘查笔录来看,民事调解内容中,世贸中心目前仅存在扶梯并未实际开通运行等情形,故营业房交付还未能达到该案民事调解书四项内容的标准,驳回了世贸中心的复议申请。

“主要争议在于扶梯是否开始使用,而我们提交的市场监督管理局出具的证明,并未被采信。”黄丽娜说。

据2020年8月20日温州市鹿城区市场监督管理局盖章同意的《情况说明》显示,存在争议的世贸中心4、5楼共4台自动扶梯,已于2016年11月9日经过温州市特种设备检测研究院检验合格,已符合开通使用条件。因4、5楼商场开业时间无法确定,上述电梯一直处于停用状态。根据相关规定,世贸中心于2017年10月10日对4、5楼的4台扶梯进行了停用申报。

与此同时,世贸中心还申请启用涉案电梯,鹿城区市场监督管理局表示同意。“因为没有营业,存在安全隐患,我们专门雇佣了安保人员守在电梯口,防止有非工作人员上去发生危险。”黄丽娜表示。

黄丽娜称,因认为法院裁定并未以事实为依据,近日她已向浙江省高院申请再审,目前仍在等再审决定。

“这是我在温州投资的第一个项目,从立项至今已经20年,纠纷不断。”黄丽娜说,这场纠纷已让她筋疲力尽,更让人绝望的是,她不知道这样无休止的纠纷还要持续多久。

上游新闻记者  时婷婷

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