招商蛇口逆势高价拿地扩张 部分项目去化缓慢

  拿地“凶猛”的招商蛇口在多座城市高溢价补仓。记者注意到,招商蛇口正引入房企或信托来合作开发部分高价地块

  受“三道红线”、银行房贷集中度管理、供地“双集中”等政策影响,不少房企纷纷调整拿地节奏。

  然而,招商蛇口(001979.SZ)却逆势而行,在土拍市场迅猛拿地。今年上半年,招商蛇口新增63幅地块,权益地价同比增加22.5%至496.65亿元,其中不乏高价地块,比如上海虹口区地王。此外,在徐州市新城区、西安市西咸新区、重庆沙坪坝区,其拿地溢价率均超130%。

  在2017年-2020年,招商蛇口同样在南京、武汉硚口区、武汉经开区、徐州铜山区等斩获多幅地王。

  截至今年8月27日,部分高价地项目已对外销售。不过,公开数据显示,招商蛇口已经入市的武汉地王项目去化相对较为缓慢,而徐州地王项目去化不及周边楼盘。

  高价地困境

  事实上,招商蛇口自2017年以来就加速扩张,年度拿地金额均逼近千亿,2020年拿地金额更是高达1520亿元,并在南京、武汉、上海、徐州等城市刷新楼面价或总价记录。

  据公开报道,2017年2月招商蛇口豪掷98.1亿元竞得南京中华门G98综合体地块,刷新了南京当时的出让地块总价纪录。

  2020年5月,招商蛇口斩获武汉硚口区新单价地王,其成交楼面价达15633元/平。同年6月,招商蛇口以楼面价6578.51元/平竞得徐州铜山区XT2020-34号地块,成为大学路板块的新地王。2020年12月,招商蛇口再以7644元/平的成交楼面价夺得武汉经开区单价地王。

  2021年2月,招商蛇口斥资56.66亿元竞得上海虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块,其成交楼面价高达92647.6元/平,刷新了上海虹口地价记录。

  不过,招商蛇口也正在品尝由此带来的苦果。上述地王项目大多已经面世,而另有部分还在缓慢去化。

  截至今年8月27日,招商蛇口上述地王项目分别被打造为南京越城天地中心、武汉硚口区招商国著上宸、徐州铜山区招商万科·山水间、武汉经开区招商·武汉城建未来中心、上海虹口区招商虹玺。

  记者从公开资料获悉,招商·武汉城建未来中心、上海虹口区招商虹玺尚未开盘销售,而已经对外销售的武汉硚口区招商国著上宸去化较为缓慢,徐州铜山区招商万科·山水间去化则不及周边楼盘。

  武汉市住房保障和房屋管理局官网显示,招商国著上宸于2021年3月24日首次获得预售许可证,最近拿证时间为今年7月6日,共推出毛坯房2号楼和4号楼。

  记者注意到,招商国著上宸备案的预售建筑面积单价介于2.9万元/平~3.3万元/平不等。而安居客8月下旬的数据显示,周边丽水康城和左岸美邻等二手房的挂牌均价均低于2.4万元/平。

  

招商蛇口逆势高价拿地扩张 部分项目去化缓慢

 

  *招商国著上宸销售情况,截图来自于武汉市住房保障和房屋管理局官网

  截至8月27日,招商国著上宸2号楼和4号楼已售140套住宅,剔除工具间、电梯井、养老服务用房等,其住宅去化率约为30%。需提及的是,7月29日招商国著上宸4号楼仅销售3套住宅。近一个月后(8月27日),记者再度查询发现,4号楼共售出5套住宅。

  此外,徐州铜山区的招商万科·山水间的去化情况不如周边新房。根据徐州市房地产信息网,自2020年12月22日首次获得预售许可证以来,招商万科·山水间已推出21栋楼,其均价约为1.6万元/平。截至8月27日,招商万科·山水间去化率约为58.16%。

  而在招商万科·山水间周边坐落数个新盘,比如美的天誉、中骏汇景城、银城青雲府、浅山风华等。记者从徐州市房地产信息网获悉,这些项目均价都低于招商万科·山水间,但截至8月27日,它们的去化率都超过85%,其中同为2020年入市的美的天誉去化率达91.68%。

  引入合作方

  记者从公开资料获悉,在开发建设中,招商蛇口为部分高价地块引入了合作方。比如徐州铜山区招商万科·山水间、武汉硚口区招商蛇口国著上宸、武汉经开区的城建未来中心,这些项目的开发公司背后分别出现了万科、中国铁建、武汉城建的身影。

  实际上,招商蛇口近些年合作开发比重显著提高。克尔瑞数据显示,2016年~2018年招商蛇口权益销售比均约为72.8%。2019年和2020年招商蛇口权益销售比连年下滑,分别为70.8%、69.8%,2021年1-7月该值进一步下滑至63%。

  招商蛇口出于何种考虑频繁引入合作方?公司如何看待权益销售比连年下滑的情况?对此疑问,《中国科技投资》记者多次联系招商蛇口,截至发稿前公司方面未予以回复。

  IPG中国首席经济学家柏文喜接受《中国科技投资》记者采访时表示:“招商蛇口引入合作方,一方面是为了实现整合合作方的资源以支持项目开发,另一方面概念是也是为了解决项目开发的资金压力和投入问题,而且通过引入合作方除了分担风险之外,也有可能降低合并报表以后的表观负债率。”

  除引入房企合作开发以外,招商蛇口还通过股权投资方式为上海虹口区的招商虹玺项目引入信托公司。用益信托网显示,今年6月广东粤财信托发行了一款名为“招商蛇口上海虹玺集合资金信托计划(第一期)”,所募集的信托资金最终用于招商虹玺项目。

  这并非招商蛇口首次为项目公司引入信托。企查查显示,上海招商虹桥公馆项目的开发商即上海招虹置业有限公司(下称“上海招虹”),其股东背后除了招商蛇口以外,还出现了华润深国投信托有限公司(下称“华润深国投”)持股痕迹。

  记者进一步观察发现,近四年内招商蛇口还通过信托公司发行了多笔永续债。截至2021年6月底,招商蛇口永续债规模高达280.62亿元。

  这些永续债的来源渠道主要为信托公司,除前述华润深国投以外,还有陆家嘴国际信托有限公司、百瑞信托有限责任公司、中原信托有限公司等。

  专家柏文喜分析指出:“对于房企而言永续债按照财务规则是计入权益而非负债项下的,这样一来房企在以永续债实现融资的同时因为增加了权益资本而降低了表观负债率,除了美化报表之外,因为表观负债率的降低又增加了债权融资的空间,也就是说可以在杠杆之上再加杠杆来进行更大规模的债权融资。”

  2021年半年报显示,招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为60.26%、净负债率为34.74%、现金短债比为1.35倍,未踩中“三道红线”,属于“绿档”房企。

  来源:中国科技投资

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